Real Estate Report

最高にして最良な資産は「不動産」、1990年頃までは誰もがそう信じて疑わなかったでしょう。しかしバブル経済の崩壊による大幅な不動産価値の下落、その後の超低金利政策と金融緩和によるミニバブルの発生とその崩壊（2007年夏）により、土地資産評価額は1990年頃の半分にまで下落しました。その一方では「金」の価格がこの数年間で数倍にも上昇。このように資産価値も激変し、住宅等の価格に対する意識も着実に変化しています。日本の不動産市場を目まぐるしく変化させ、それらの現象を作り出してきた「金融」によって作られたバブル経済の崩壊がもたらした「構造的変化」が、不動産市場の動向に大きな影響を与えています。あなたは、先の見えないこの大海原をどう進んでいくのか？その舵をどうきるかであなたの「財産」は大きくかわってきます。

1.  人口の減少と高齢化社会の到来。

2. 経済構造の変化：企業の国際化とその厳しい国際競争による倒産・失業の増加～所得の低下。

3. 不動産への意識の変化：資産運用における不動産割合の縮小と不動産所有リスクの回避。

これらの変化に加えて、住宅･不動産市場に於いても、固有の構造的変化が生まれています。日本の住宅数は世帯数を上回り、空き家は全国で約1,076万戸（2018年予測）。オフィスや店舗も同様に供給過多となっています。今後この不況が回復した場合にも、不動産市場は「昔の姿」に戻るのではなく、ニュー・スタンダード（新しい基準）が形成されて行くと思われます。

• 日本全体の土地資産総額は1990年の約2,500兆円をピークに、わずか20年間で約1,250兆円と半減。その要因は地価動向の鍵を握っている賃貸市場の需給バランスの崩壊です。
• 日本の人口は2010年を転換点として減少へと移行していますが、住宅の新規供給にはブレーキがかからず、更なる空き家の増加を生んでいます。
• オフィスや店舗の賃貸市場でも需給バランスが崩壊。借金をして土地を購入し、その土地を担保に資金調達をする日本独特の方式で業容を拡大して来た多くの企業が倒産に追い込まれ、更にグローバル化による海外展開が人員削減、事業撤退、拠点の統廃合を積極的に後押しした為、オフィス面積の需要が縮小し、その結果、供給過多となりました。店舗に於いても、ネット社会の急速な発展等による無店舗市場の成長により、リアル店舗を必要としない業態の業績は悪化、店舗需要の低下を生んでいます。

 独居高齢者向けの住宅、及び介護施設。

総人口に占める65歳以上の高齢者の比率は2018年10月現在で28.13％、現在では国民の2.8人に1人が65歳以上という「高齢化社会」が本格化しています。更に2065年には2.6人に1人が65歳以上、4人に1人が75歳以上の高齢者になると予測されています。

放置された住宅、及び老朽化が進行している戸建、マンション等の再生。

日本の1世帯あたりの人員平均は、1960年代は4人でしたが、1990年以降3人を割り込み、現在では2.5人に近づいています。東京23区に於いては1～2人世帯の全世帯数に占める割合が約70％、4～5人世帯は約15％であり、もはや「大きな家」は必要ありません。一戸建ての維持･管理には莫大なエネルギーを要し、多くの単身者は戸建よりも利便性の良いマンションに住みたがる。その為、住宅の立地と生活の利便性に、より一層拘り、郊外から中心部、駅近へと移転しています。

このように、不動産の資産価値と運用方法は激変しています。安易な不動産の所有や建築は長期に渡る莫大なリスク負担に直結します。本当にその立地に必要な不動産とは何か？所有する事が本当に良いのか？税務上の問題は無いか？あらゆる角度から需供バランスを的確に調査し、見極めていくことが大切です。当社はこのような問題を抱えるお客様の環境を少しでも良く改善できるお手伝いをしていきたいと考えています。